关于加强无物业小区管理的建议
蒋文珍
随着广丰区城市建设步伐的不断加快，一批环境优美、功能齐全、有物业规范管理的新建住宅小区已成为我区展示城市建设和管理水平的重要窗口。然而，我区引入物业管理时间不长，部分小区物业管理不尽如人意，无物业老旧小区的管理更需进一步加强。
一、现状
据调查，我区无物业小区多达87个，约占全区小区总数的60%，无物业小区均为老旧小区。区委政府实施老旧小区改造工程后，城区内老旧小区面貌焕然一新。然而，因没有物业管理，这些小区在基础设施维修、绿化管护、卫生、治安等方面仍存在很多问题。主要体现在：一是管理难度大，车辆乱停乱放、飞线充电、占用消防通道、侵占绿地、油烟噪音扰民、高空抛物等现象仍然存在；二是街道（社区）工作人员物业管理经验不足；三是实施物业管理所需经费短缺、管理站运转困难。
二、成因
造成以上问题主要有以下原因：
1、执法进小区工作滞后。部分职能部门认为进了小区就是“社区的事，物业的事”，对业主的投诉响应不及时。“街道吹哨，部门报到”的执法联动机制还未落到实处。有些方面的法规和政策支持还存在缺位。
2、街道（社区）工作人员缺少小区管理的专业知识和专业能力。目前城区五个街道物业管理站均已成立，工作人员也配置到位，但对工作人员开展系统的专业培训还不够及时，影响了物业社区化成效。
3、物业收费标准和收费率均偏低，造成经费短缺、运转困难。目前，城区内特别是2010年以前交付使用的小区，执行的收费标准仍为多层0.5-0.6元/平方米，高层0.9-1元/平方米；少部分群众对无物业小区收取物业费还有抵触心理，造成物业费收取不够到位，全区大多数小区的收费率处于60％-80％之间。
三、建议
基于以上情况，提出如下建议：
1、创新工作机制，建立边界清晰职责体系。制定出台《无物业小区管理办法》，将物业管理纳入社区管理体系，完善“街道吹哨、部门报到”的合力机制，推动综合执法进小区，建立无物业小区管理工作联席会议制度，形成各方职责明确、连接顺畅的联动机制。
2、发挥社区主体作用，加快物业社区化进程。物业管理重心下移，无论采用哪种物业管理模式，社区都要充分利用就地就近的优势，社区党组织要带好头，积极主动参与其中。可借鉴裕花园小区引进“红色物业”全面接管老旧小区模式，完善“小区党支部+业主委员会+红色物业”为“三驾马车”的党建服务机制，有效推动社区治理和物业管理深度融合。
3、加强专项知识培训，加大街道物业人才培养。通过政府购买服务的方式，与国内有实力的物业公司合作，定期开展街道物业管理站工作人员业务培训，并与本地的物业公司互动，开展小区物业管理结对帮扶工作，从而逐步培养本地物业管理人才。
4、多措并举，确保经费来源稳定充足。一方面要应收尽收，既要通过加强宣传、做好解释工作，树立和强化物业服务消费观念，又要通过将物业费收取与房屋出售、单位评先评优、金融诚信体系、水电费缴交、小孩入学挂钩等手段来抓落实，建立恶意逃避物业费缴交的惩戒机制。另一方面政府要加大对规模较小物业管理责任单位的奖补投入，通过以奖代补的方式来调动各街道物业管理站的工作积极性。
(发言人蒋文珍系区政协常委、民建广丰经济支部主委、上饶卫生学校教务处处长)